Как вести учет застройщику по счетам эскроу?

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков. Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке. Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций. Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках. А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест. Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала. Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Аккредитив, эскроу-счет и ячейка — в чем различия?

Кроме эскроу, в качестве гарантии платежей могут использоваться аккредитивы и банковские ячейки.

Последний вариант часто применяется при продаже недвижимого имущества. Покупатель оформляет аренду на ячейку в банке и помещает в нее деньги. По требованию клиента доступ к ней может получить другое лицо, предъявив определенные документы. После регистрации договора купли-продажи вторая сторона представляет его банку и забирает деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги со счета клиента другому лицу после выполнения определенных условий. Данный метод часто используется для расчетов с поставщиками, если стороны не вполне доверяют друг другу. Клиент помещает средства на счет. Они временно замораживаются. После подтверждения факта поставки товара деньги перечисляются продавцу.

Эскроу является самым современным банковским способом гарантии платежей. Формы расчетов в каждом случае различаются. Ячейка предназначена для передачи наличных средств, аккредитив и эскроу — безналичных, что более приемлемо для юридических лиц.

Банковская ячейка и аккредитив могут быть закрыты покупателем в любой момент, эскроу — только по соглашению всех сторон.

ВНИМАНИЕ! Главное отличие счета эскроу от банковской ячейки и аккредитива заключается в том, что банк, являясь посредником, несет полную ответственность за платеж. Таким образом, расчеты с помощью эскроу более защищены и надежны

Старые и новые риски

Новый законопроект предусматривает защиту дольщиков от потери денежных средств. Однако многие эксперты предполагают, что риски для граждан во многом возрастут:

банкротство или отзыв лицензии у банка. Если депозиты, размещенные в финансовых учреждениях, защищены законом, то в отношении эскроу-счетов такого закона не существует. В настоящий момент законодательством не предусмотрено, каким образом дольщикам будут возвращены их средства, в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии;
рост цен. Финансирование строительства при помощи кредитных средств, взамен денег дольщиков, приведет к удорожанию стоимости квадратного метра, т.к. строительные компании будут вынуждены платить проценты по кредиту. Эксперты ожидают рост цен на недвижимость в новостройках уже во второй половине 2018 года;
повышенные тарифы на услуги подрядчиков, т.к. банк будет ограничивать выбор подрядной организации;
нарушение сроков строительства. Поскольку банки по новому закону имеют право отказывать застройщикам в осуществлении операций по счетам, а механизм обжалования подобных отказов пока не разработан, сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут затягиваться. Кроме того, банкам выгодно максимально долго не открывать счета эскроу, что приведет к тому, что они будут всячески препятствовать ходу строительства;
серые схемы. Юристы полагают, что введение эскроу-счетов вынудят многих недобросовестных застройщиков разрабатывать новые серые схемы, чтобы привлечь клиентов низкими ценами.

Что необходимо для открытия счета

Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:

Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
Образцы подписей покупателя и продавца;
Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.

Дополнительно покупатель с продавцом обязаны предоставить пакет правоустанавливающих документов.

Более детальную информацию об условиях регистрации и обслуживания такого вида счетов можно запросить непосредственно в банке. В перспективе данную схему обещают упростить и открывать эскроу дистанционно.

Особенности открытия счета ЭСКРОУ для ДДУ

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Бесплатный Экспресс-курс «Оценка инвестиционных проектов с нуля в Excel» от Ждановых. Получить доступ

К особенностям открытия счета ЭСКРОУ для ДДУ относят следующие моменты:

ЭСКРОУ открывается в соответствии с правовыми основаниями, определенными ГК РФ, в одном из банков, уполномоченных вести счета, предназначенные для расчетов по договору долевого строительства.
Разрешено заводить счет в дистанционном режиме. Но в таком случае от заявителя потребуется заверить договор цифровой подписью. Для этого достаточно ввести код, высланный банком на телефон.
Деньги вносятся на счет не сразу, а только после заключения ДДУ. Проценты на них не начисляются, а банк не берет плату за предоставление услуг агента.
Кредитная организация блокирует средства, находящие на ЭСКРОУ, до исполнения застройщиком обязательств или до расторжения договора долевого строительства.
Срок открытия счета не может превышать 6 месяцев с момента окончания возведения дома.

Этапы работ по счету эскроу и их отражение в учете.

1. Открытие счета эскроу

Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.

2. Зачисление средств

Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.

Продемонстрируем, как в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО отразить данные операции.

В бухгалтерском учете отражаем эту информацию на забалансовом счете 009

Дт 009.СЭ «Средства дольщиков на счетах эскроу».

Для более точного учета в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО добавлен субсчет 009.СЭ.

3. Сделка

Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.

Данная операция в бухгалтерском учете не отражается.

6. Передача документов

Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.

7. Передача квартиры дольщику

Передача квартир отражается документами «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».

8. Выручка от продажи квартиры

Выручка от продажи квартиры — это разница между ценой договора и стоимостью строительства.

Выручка от продажи отражается документом «Закрытие счета 86.33»

9. Наступление права пользования счетом

Банк проверяет предоставленные документы. Если с ними все в порядке, переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

12. Остаток средств

Остаток средств со счета-эскроу поступил на расчетный счет Дт. 51 Кт. 76.33.3 (76.33.4) «Расчеты с дольщиками (инвесторами) по средствам на финансирование строительства».

Представленные методы ведения бухгалтерских операций, реализованы в специализированной программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Заказчик.

Основные возможности программы:

Учет помещений и площадей инвестиционных объектов
Учет договоров инвестирования и долевого участия
Учет с применением счетов эскроу
Учет содержания заказчика-застройщика
Организация синтетического учета затрат на строительство, готовых объектов и расчетов с инвесторами и дольщиками
Раздельный учет НДС по строительству инвестиционных объектов
Распределение общих затрат по объектам

Как автоматизировать бизнес-процессы компании-застройщика? Примеры внедрения и интеграции от экспертов компании “Первый Бит”:

Остались вопросы по программе? Получите бесплатную консультацию у специалистов в Вашем городе.

Что это такое SLA
Исполнительный лист на вашего сотрудника

Заказать помощь специалиста 1С

Учет в строительстве

Существует два варианта решения этой задачи:

Первый — классическая схема, при которой бухгалтер, в основном, руководствуется ПБУ 2/2008 («Учет договоров строительного подряда»). В доходы Застройщика вносится стоимость объекта строительства на момент, когда объект передают дольщику. Сразу в расходах необходимо учесть себестоимость объекта, которая сформируется из прямых расходов. Полная стоимость объекта, указанная в договоре, и определяется как налоговая база по НДС, то есть выручка облагается НДС в общем порядке. Что касается вычета, то

Заказчик может, как правило, принять к вычету весь НДС по материалам и работам, а также другим услугам, предоставленным при выполнении строительства.

Второй вариант — когда Застройщик заключает договор с Генподрядчиком, и, по сути, выполняет функции по организации строительства. Выручка при таком варианте определяется каждый отчетный период, исходя из сметы. При этом для расчета затрат Застройщик может использовать свои нормативы. Отметим, что обязательным условием является долгосрочность строительства. Расходы из части организации строительства списываются в момент определения выручки за отчетный период.

Преимущества и недостатки счета эскроу

Проведение платежей по счету эскроу имеет ряд преимуществ и недостатков.

Плюсы:

продавец гарантированно получает вырученные деньги, а покупатель приобретает надежную защиту от мошеннических действий;
если один из участников принимает решение о расторжении сделки, счет автоматически закрывается, а средства возвращаются депоненту;
стороны договора самостоятельно определяют вид документа, представление которого является основанием для получения денег бенефициаром;
при долевом строительстве открытие эскроу финансируется застройщиком, а сумма до 10 млн руб. подлежит страхованию;
счет данного типа не может быть арестован даже при наличии у депонента задолженности по налогам, алиментам, штрафам и т. д.

Минусы:

не все финансовые учреждения России оказывают данную услугу;
отсутствие возможности вернуть деньги депоненту без расторжения договора;
отсутствие функции начисления процентов, как в случае с депозитом;
начисление комиссии за открытие счета в размере 0,7–1 %.

Преимущества и недостатки

Заключение ДДУ с использование ЭСКРОУ счета имеет свои преимущества и недостатки — как для дольщика, так и для застройщика.

Главное достоинство ДДУ для строительной компании – это наличие финансирования строительства объекта недвижимости, которое не зависит от сезона или других факторов. А риск неоплаты квартиры по договору снижается практически до минимума.

Наряду с преимуществами, использование счета ЭСКРОУ для застройщиков имеет свои недостатки. К ним относят:

необходимость использования заемных средств для осуществления строительства, так как застройщик не получает деньги от покупателя до момента сдачи дома;
в связи с использованием кредитных средств и зависимостью перед банком, строительной компании приходится делать наценку на недвижимость;
подобные условия подходят не всем застройщикам, поэтому мелким фирмам придется освободить рынок.

Главным достоинством использования ЭСКРОУ счета для дольщика заключается в том, что он защищен от мошенничества со стороны застройщика и от форс-мажоров. В любом случае, он либо получит квартиру, либо вернет вложенные средства в полном объеме.

Также дольщик может быть уверен в том, что его деньги не будут использованы не по назначению. Банк полностью контролирует их движение и перечисляет застройщику только после введения дома в эксплуатацию.

Однако существует и минусы. Завести ЭСКРОУ счет можно не во всех кредитных организациях, а только в тех, которые утвердило Правительство РФ. С перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Центробанка РФ.

В связи с возникающей у строительных компаний необходимостью для строительства использовать заемные средства, стоимость недвижимости увеличивается. Также возможно повышение ставки по ипотеке.

Незначительным для большей доли россиян недостатком считается то, что гарантированная страховая сумма ограничена 10 млн. рублей. Но, как показывает практика, средняя стоимость квартир не превышает этого значения. Поэтому риски несут только те дольщики, которые решили купить элитную или крупногабаритную недвижимость.

Какие сложности подразумевает использование договора эскроу?

Несмотря на немалое количество введенных положений, регулирующих институт условного депонирования (эскроу), некоторые вопросы остаются открытыми. Например, один из них касается возможности реализации договора эскроу при депонировании валютных ценностей с участием депонента-нерезидента и бенефициара-резидента (и наоборот), так как отсутствует должное регулирование со стороны валютного законодательства, а позиция ЦБ РФ и ФНС четко не определена и может оказаться непредсказуемой. Из этого вытекает вопрос о возможности уплаты либо удержания вознаграждения эскроу-агентом из депонированных валютных средств.

Также возникают вопросы о возможности депонирования бездокументарных ценных бумаг, которые находятся в залоге: каким образом депозитарием будут фиксироваться записи о правах залогодержателя и эскроу-агента по счету депо и в каком порядке будут осуществляться права по бездокументарным ценным бумагам? К тому же неясно, есть ли возможность по договору эскроу наделить эскроу-агента правом осуществлять права по бездокументарным ценным бумагам, находящимся в залоге.

Непонятной остается ситуация, когда у банка, в котором открыт номинальный счет эскроу-агента для депонирования безналичных денежных средств, отзывается лицензия. Представляется, что риски понесут стороны договора эскроу, т.е. депонированные денежные средства могут попасть в конкурсную массу банка, после чего вероятность их возврата будет весьма небольшой.

Однако нужно отметить, что, несмотря на все вопросы, последние изменения законодательства приближают регулирование института эскроу к общемировой практике. Появление в российском законодательстве такого механизма, как эскроу, значительно упрощает процесс выполнения обязательств, взятых на себя сторонами сделки. Конструкция эскроу создает гарантии внесения платы за исполнение обязанностей по договору.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Как и все в нашей жизни, эскроу имеют свои преимущества и недостатки, плюсы и минусы. Рассмотрим их кратко.

Начнем с плюсов:

покупатель и продавец квартиры получают защиту от мошеннических действий противоположной стороны. Если обязательства по договору не выполнены, то деньги возвращаются покупателю;
деньги на эскроу-счет перечисляются по безналичному расчету, поэтому нет необходимости носить наличные и рисковать ими;
при отзыве лицензии у банка покупатель квартиры может получить до 10 млн рублей в качестве возмещения от агентства по страхованию вкладов;
открытие эскроу-счета стоит дешевле аренды банковской ячейки или обслуживания аккредитива. Это является положительным моментом в случае покупки квартиры на вторичном рынке.

Теперь о минусах:

не все банки могут предоставлять услугу по открытию счетов эскроу;
даже если у застройщика положительная деловая репутация, он не сможет использовать средства с такого счета для оплаты стройматериалов, заработной платы персонала и т.п. Застройщики используют иные способы финансирования, берут кредиты в других банках и т.п. Это неизбежно приводит к удорожанию возводимого жилья, а в некоторых случаях и к удорожанию полной стоимости кредитов для застройщиков. Естественно, что это бьет по карману ипотечного заемщика (покупателя квартиры);
в случае если у банка отозвана лицензия, собственник получит не более 10 млн рублей в качестве возмещения. Если речь идет о крупной покупке, то на эскроу-счете может находиться и большая сумма. Но и строительство жилых комплексов идет годами. Как следствие, повышается риск потери денег для заемщика (покупателя). Минимизировать риск можно путем открытия нескольких эскроу-счетов в разных банках, но в этом случае значительно усложняется процедура уплаты и перечисления денег застройщику;
в России еще не сложилась судебная практика по делам, связанным с применением эскроу-счетов. Поэтому при возникновении спорных ситуаций могут возникать трудности, связанные с отсутствием прецедентов, на которые можно было бы опираться при принятии решений.

Попробуем резюмировать все вышесказанное выше.

На каждого отдельного покупателя квартиры по договору долевого участия (ДДУ) открывается отдельный счет. Открыть совместные счета нельзя. В договоре ДДУ обязательно прописывается, что расчеты ведутся с применением эскроу-счета. Указывается сумма средств, срок их резервирования, а также условия расторжения договоров.

Деньги на счете сохраняются (депонируются) на период, превышающий договорный срок строительства на 6 и более месяцев. Для застройщика это является страховкой на случай непредвиденных проблем или форс-мажора.

Если же застройщик не укладывается в установленный срок депонирования денежных средств, то договор ДДУ автоматически расторгается. У заемщика остается возможность получить свои средства обратно. Основаниями возврата денег заемщику являются следующие случаи:

срок депонирования окончен, а дом не сдан в эксплуатацию;
ДДУ расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда;
застройщик признан банкротом, не имеет средств для завершения строительства;
дольщик отказался от ДДУ.

Дадим пояснения относительно последнего случая (отказа дольщика от ДДУ). Основаниями такого отказа являются:

наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.

Схема работы счетов эскроу

С 1 июля 2018 года в России вступили в действие поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванном регулировать строительство жилья в Российской Федерации. Согласно этим поправкам, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов.

Важно! В переходный период (с 01.07.2018 по 30.06.2019) возможно использование двух механизмов продаж недвижимости: по договору долевого участия и с применением счетов эскроу.

Для того чтобы точнее понять, что это, счета эскроу, следует разобраться в схеме их работы. По действующей в настоящий момент схеме ДДУ денежные средства граждан, приобретающих недвижимость в новостройках, поступают непосредственно на счета застройщика. Согласно новому механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком, и лишь после сдачи недвижимости поступят на счет застройщика.

Однако, где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк с целью финансирования строительства выдает кредит до 100% суммы, требуемой для выполнения проекта. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банками самостоятельно в зависимости от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности этого проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов.

После сдачи недвижимости деньги покупателей, заблокированные на эскроу-счетах, в требуемом объёме направляются на погашение кредита, выданного строительной компании, а остаток перечисляется на счет застройщика. Застройщик получает свои деньги после сдачи дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры из этого дома В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям.

Для покупателя недвижимости схема покупки по новому законодательству будет такой:

выбор объекта недвижимости и аккредитованного банка;
заключение договора ДДУ (нотариальное заверение не требуется), в котором в обязательном порядке прописано, что все расчеты осуществляются через счета эскроу;
регистрация ДДУ в Росреестре;
сбор документов. Банк потребует справку о зарплате и копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
открытие ипотечного договора и оплата первого взноса (в случае покупки в кредит);
перечисление в банк суммы, равной полной стоимости квартиры, прописанной в договоре (при покупке за наличные);
подписание акта приема-передачи и оформление жилья в собственность по завершении строительства.

Справка! При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом, также зачисляется на эскроу счет.

Для того чтобы узнать о том, что такое счета эскроу простыми словами, следует посмотреть видео:

Как договор эскроу позволит защитить интересы предпринимателей?

Новая глава Гражданского кодекса содержит нормы, позволяющие защитить интересы сторон договора эскроу. Так, не допускаются обращение взыскания, арест, принятие обеспечительных мер в отношении депонированного имущества по долгам эскроу-агента или депонента. А по долгам бенефициара взыскание может быть обращено только на его право предъявить требование к эскроу-агенту о передаче депонированного имущества (ст. 926.7 ГК РФ).

Наряду с Гражданским кодексом законодатель внес поправки в Закон об исполнительном производстве6. Теперь в нем содержатся нормы, запрещающие обращение взыскания и наложение ареста на имущество и денежные средства, переданные эскроу-агенту, по долгам сторон договора эскроу (ст. 72.1, 73.3, 80).

Поправки были внесены и в Закон о несостоятельности (банкротстве)7. В него включены положения, согласно которым действует запрет для внешнего или конкурсного управляющего распоряжаться депонированным имуществом должника-депонента (ст. 101, 131). А признание его банкротом не препятствует передаче депонированного имущества бенефициару. В этом случае имущество может быть передано в конкурсную массу, если событие, указанное в договоре эскроу, не возникнет в течение шести месяцев с начала конкурсного производства.