Покупайте жилье на начальном этапе строительства дома
В настоящий момент на рынке недвижимости Москвы примерно 90% новостроек по-прежнему продаются по старой схеме, когда покупатель напрямую перечисляет средства застройщику. В таком случае девелоперу выгодно привлечь как можно раньше и как можно больше денег. Поэтому на начальном этапе возведения дома стоимость квартиры может быть на 20-30% ниже, чем в уже готовом здании.
Сегодня покупатели имеют широкий выбор подобных объектов. В домах на начальном этапе строительства продается примерно 10 тыс. первичных квартир в Москве или около 20% лотов, представленных на рынке массовой «первичики». Однако покупателям стоит понимать, что заветных ключей им придется ждать 1,5-3 года. Если в ожидании своего жилья будущим собственникам придется платить за аренду квартиры в Москве, стоит учесть эти расходы и просчитать, насколько выгодно такое приобретение.
Сравните цены на одинаковые квартиры в разных корпусах
Часто бывает, что одинаковые по метражу квартиры стоят по-разному
Если вам понравился объект в жилом комплексе, состоящем из нескольких корпусов, но цена не устраивает, то обратите внимание на другие дома в проекте. Скорее всего, вы найдете аналоги по более разумной цене, хотя возможно расположение другого корпуса будет не столь удачным (скажем, он может находиться дальше от ближайшей станции метро), но вы точно сэкономите деньги
Кроме того, обратите внимание на стоимость квартир на нижних этажах. Как показывает практика, чем выше находится квартира, тем больше ее стоимость, так что, приобретая аналог на нижних этажах, можно сэкономить 5-10%
Лайфхак 6. Разделить вознаграждение с риэлтором
Многие екатеринбургские застройщики платят риэлторам комиссию за каждого приведённого покупателя. По такой модели реализуются, например все новостройки компаний «ТЭН», «Брусника», PRINZIP, некоторые объекта «Группы ЛСР» и «Атомстройкомплекса». Размер комиссии может доходить до 5% от стоимости объекта. Человек, приглядевший квартиру в новостройке, может не обращаться в офис застройщика, а прийти в агентство недвижимости и предложить такую схему действий: риэлтор приводит покупателя застройщику, честь по чести заключается договор долёвки, а когда застройщик платит комиссию риэлтору, тот неофициально делится деньгами с клиентом. В принципе, по такой схеме покупатель может вернуть себе 1-1,5% стоимости квартиры.
Схема может сработать, если агентство недвижимости – это индивидуальный предприниматель, то есть когда риэлтор и агентство – это одно и то же лицо. Найти риэлтора, торгующего новостройками проще всего на сайтах с частными объявлениями. Объявление о продаже квартиры в новостройке может быть подано от имени агентства или от частного лица. В нём может быть фраза-завлекалочка типа «Новостройки без комиссий». Правда, при этом покупатель должен уметь читать такие объявления между строк и понимать, что означает фраза «новостройки без комиссий».
А между тем, без дополнительных знаний или связей покупатель «с улицы» может остаться без скидки.
Чтобы навести справки о возможных (нерекламируемых) скидках и комиссиях от застройщика, потенциальный покупатель может позвонить в отдел продаж (обязательно НЕ со своего сотового телефона) и, НЕ называя своей фамилии, расспросить о бонусах для человека «с улицы»
Важно при этом не оставить менеджеру информацию, по которой тот впоследствии сможет идентифицировать позвонившего. В принципе, есть вероятность, что менеджер расскажет, на какие бонусы может рассчитывать покупатель
Но может по этому поводу и ничего не сказать.
Ранее по теме:
Урежьте метры
Еще один совет тем, кто не хочет переплачивать, – сделайте выбор в пользу более рационально спроектированной квартиры. Сегодня в продаже попадаются квартиры разные по площади, но совершенно несопоставимые по функциональности, причем объект с большим метражом может оказаться менее пригодным для жизни, чем небольшой. Исключите из поиска квартиры с большими и витиеватыми коридорами, нестандартными формами комнат, «проходными» помещениями, лоджиями или балконами, если за их счет нельзя расширить основную площадь (спойлер: нельзя по строительным нормам, но некоторые так делают).
Лайфхак 4. Письмо директору компании-застройщика
Даже если на момент покупки квартиры у застройщика нет акций и специальных предложений, ничего не мешает покупателю попытаться выторговать для себя хоть небольшие преференции. Например, многие застройщики признают, что готовы сбросить с цены до 3%, если покупатель об этом попросит. Правда, желательно, чтобы покупатель был «несложный» – не требовал рассрочки (на период продажи своей вторичной квартиры), а в идеале – мог сразу внести всю сумму по договору долёвки.
Впрочем, индивидуальные скидки обычно не предоставляются на уникальные планировки и на ходовые квартиры, например, на четырёхкомнатные, которых в новостройках обычно немного и которые «уходят» достаточно быстро.
Были случаи, когда индивидуальные условия на покупку квартиры в новостройке предоставлялись покупателям, оказавшимся в определённой жизненной ситуации. Вот пример: человек, воспользовался рассрочкой от застройщика и въехал в новое жильё до окончательного расчета по договору. А спустя несколько недель у него резко снизился доход. Он уведомил застройщика о случившемся и попросил пойти навстречу. Застройщику было проще предложить квартировладельцу скидку и индивидуальные условия расчёта, чем расторгать договор и заниматься выселением.
Лайфхак 2. Покупка через уступку прав требования
Во многих новостройках часть квартир реализует не застройщик, а компания-подрядчик, получившая эти квартиры по бартеру, в качестве оплаты за свою работу или за материалы. Квартиры подрядчику, как правило, не нужны, ему нужны деньги, причём, как можно скорее. Поэтому часто подрядчик готов продать квартиры дешевле, чем продаёт застройщик. Лишь бы быстро.
По оценкам застройщиков и риэлторов, реальная экономия (т.е. если сравнивать цену одинаковых квартир), обычно редко превышает 5%. Впрочем, даже такая экономия, при покупке квартиры означает сбережение десятков, а то и сотен тысяч рублей.
Чтобы снизить уровень риска, сам застройщик иногда выступает третьей стороной в договоре уступки прав требования. В частности, так поступает ГК «Виктория».
Кстати, через переуступку прав квартиру может продавать не только подрядчик, но любой гражданин, купивший квартиру через договор долевого участия, но по каким-то причинам решивший продать её до завершения строительства дома. Часто фирма-подрядчик маскируется под физическое лицо и реализует квартиру как обычный гражданин. Поэтому, кстати, и получаются цепочки сделок: застройщик передал объект подрядчику, а тот уступил права требования некоему гражданину, который и занимается продажей.
Схема покупки через переуступку подойдёт в первую очередь для тех, кто покупает квартиру без привлечения ипотечного кредита.
Воспользуйтесь льготной ипотекой
Сэкономить при покупке первичного жилья помогут не только дисконты от застройщиков, но и выгодная ипотека. Многие девелоперы сотрудничают с банками, создавая совместные ипотечные программы, в рамках которых покупатель может занять у банка денег по более низкой ставке. Обычно речь идет о скидке в 1-3 процентных пункта. По сути, застройщик конвертирует обычную скидку, которую он мог бы дать при покупке квартиры, в выгодные условия ипотечного кредитования, которые дадут клиенту возможность сэкономить средства, но в долгосрочном периоде.
«Сегодня большую часть квартир в новостройках покупатели приобретают в кредит, поэтому не стоит забывать и о механизмах снижения ипотечного бремени на семейный бюджет, – добавляет управляющий партнер компании Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – В частности, заемщики всегда могут рефинансировать ипотеку, взяв кредит в другом банке по более выгодным условиям. Таким образом они уменьшают цену приобретаемой квартиры, которая складывается не только из цены объекта, но и процентов по кредиту».
Лайфхак 5. Уйти в молчанку
Об этом методе рассказали покупатели квартир в новостройках. Мужчина посетил офис застройщика, выбрал подходящий объект, но бронировать его не стал, так как собирался рассмотреть ещё несколько вариантов. С покупкой можно было не спешить, поэтому будущий новосёл решил принятие решения отложить. Но о себе напомнил менеджер из отдела продаж, с которым общался наш герой. Спустя пару недель после визита мужчины в офис, менеджер позвонил и спросил, определился ли покупатель с выбором. Тот ответил, что всё ещё находится в размышлениях. Тогда менеджер «пошёл с козырей», он сообщил, что застройщик готов предложить индивидуальные условия покупки, то есть снизить цену объекта на 50 тыс. руб. При этом покупатель сохраняет возможность воспользоваться стандартными скидками от застройщика.
Мужчина поблагодарил за предложение, и опять взял время на обдумывание. Через две недели менеджер позвонил вновь и сказал, что размер индивидуальной скидки может быть увеличен до 100 тысяч. На этот раз «внеплановый» бонус от застройщика клиент признал важным аргументом и приобрёл присмотренную квартиру.
Лайфхак 3. Ловить акции от застройщиков
В периоды, когда спрос на квартиры в новостройках не слишком высок, застройщики, чтобы привлечь покупателей могут запускать акции, участники которых могут сэкономить до 10% стоимости приобретаемой квартиры. Сегодня спрос достаточно высок, поэтому на рынке нет столь привлекательных предложений. Максимально возможная скидка – 5%. Некоторые застройщики готовы предоставить такую скидку покупателям, вносящим сразу полную сумму по договору долёвки. При этом часть застройщиков предоставляет скидку, только если покупатель полную сумму предоставит сам, а часть — даже если оплата произведена с помощью ипотеки. В этих компаниях объясняют, что ипотека – это дополнительная нагрузка на отдел продаж, следовательно, размер скидки будет ниже.
Ловить скидки и иные специальные предложения удобно, если подписаться на получение новостей на специализированном портале (например, на METRTV.ru), на сайте компании-застройщика или на его страничках в соцсетях. А еще лучше – иметь в отделе продаж хорошего знакомого.
Не ограничивайтесь одним районом, присмотритесь к «соседям»
Бывает так, что квартиры в выбранном районе оказываются не по карману. Не стоит отчаиваться или откладывать покупку. Просто присмотритесь к другим локациям. При этом эксперты советуют отбросить все устоявшиеся стереотипы о тех или иных районах Москвы. Часто подобные предубеждения «живут» дольше, чем причины, их породившие. Во многих районах мегаполиса, в том числе удаленных от центра, сегодня активно развивается инфраструктура, появляются новые дороги и станции метро, возводятся социальные объекты, реконструируют или вовсе ликвидируют промзоны. Яркий пример – Северный административный округ. Если ранее он не относился к числу престижных, то сегодня рынок новостроек САО стал одним из лидеров по объему строительства жилья бизнес-класса. Поэтому, выбирая проект и район, эксперты советуют изучить все перспективы локации. Вполне вероятно, что через несколько лет эти места уже никто не назовет «неудобными» для жизни.
Вторичный рынок уже не в центре внимания
Льготная ипотечная госпрограмма распространяется только на жилье в новостройках – по ней нельзя купить квартиру на вторичном рынке или рефинансировать старый кредит. Но в экономике все взаимосвязано, и рост цен на квартиры в новостройках вызвал рост и в другом сегменте.
По результатам недавнего исследования ЦИАН оказалось, что собственники квартир на вторичном рынке подняли цены на них в среднем на 16% в течение 2020 года. И главную роль в этом сыграла именно льготная ипотека. Жилье на вторичном рынке может стоить даже больше, чем новостройки – такое зафиксировали в Москве, Самаре и Омске.
Почему владельцы квартир подняли на них цены – понятно. Ведь у любого покупателя всегда есть выбор между первичным и вторичным рынком, а раз один вариант становится дороже, то часть спроса переходит на второй. Который, согласно закону спроса и предложения, начинает расти в цене.
У вторичного рынка есть свои плюсы:
- не нужно ждать несколько лет – жилье уже построено, и часто с ремонтом и всеми коммуникациями. И не придется арендовать жилье до момента, когда дом по ДДУ достроят;
- дом уже заселен, а соседи не будут в ближайшие пару лет делать ремонт все одновременно;
- скорее всего, территория благоустроена, а вокруг есть какая-то социальная инфраструктура;
- если это жилье времен СССР, оно может быть малоэтажным, что в целом более комфортно для жизни.
Как рассказал нам Александр Буряков из компании по управлению объектами недвижимости, главное – мониторить рынок, и не упустить свой идеальный вариант:
Минусов у вторичного жилья тоже хватает. Прежде всего, это чуть более дорогая ипотека – льготные программы на этот сегмент не распространяются. Но если сама квартира будет стоит не очень дорого, то при рефинансировании ипотеки в будущем этот вариант будет даже выгоднее госпрограммы (так как стоимость жилья уже точно не снизится).
Другие минусы – моральное и физическое устаревание дома (если смотреть на дома 60-70-х годов прошлого века), возможные юридические проблемы при покупке (классика – родственники в местах лишения свободы, которые вдруг появляются после сделки).
Как компромисс, есть вариант с готовыми квартирами, которые продает застройщик. Тут не придется ждать несколько лет, но и цена будет чуть выше. Плюс такое жилье попадает под госпрограмму – но на практике нераспроданными остаются или самые дорогие квартиры, или жилье с некоторыми особенностями (нестандартная планировка, уменьшенная площадь, дефекты внутри квартиры).
А может, купить жилье за границей?
На первый взгляд, после событий 2014 года россиянам нет смысла смотреть на недвижимость за границей. Прежде всего, рубль обесценился вдвое – на столько же выросла и рублевая цена зарубежных метров. А еще Россия попала в эпицентр геополитической напряженности, поэтому границы в некоторые страны могут закрыться в любой момент.
С другой стороны, квартиры в России чаще всего покупают в сегменте 2-2,5 миллионов рублей (если речь не идет о столице), что соответствует 25-35 тысячам долларов. За такие деньги можно купить жилье в некоторых не самых дорогих странах мира.
Цели такой покупки могут быть разными:
- покупка жилья под сдачу в аренду. Такое практикуется в курортных регионах или в крупных городах, где всегда есть желающие снять жилье;
- периодические выезды на отдых. Тут тоже актуально жилье в курортной местности (например, Кипр, Турция, Болгария);
- получение вида на жительства, ПМЖ или гражданства. Например, популярны квартиры в депрессивных городах Литвы – обладание недвижимостью дает право оформить многократную шенгенскую визу и регулярно ее продлевать (что открывает путь почти во все страны Евросоюза);
- использование недвижимости как защитного актива. Жилье всегда можно продать, а со временем оно дорожает.
В каждом варианте есть свои плюсы, минусы и подводные камни. Например, почти все страны захотят увидеть документ о происхождении средств (борьба с отмыванием денег), при покупке жилья нужно учитывать ежегодный налог на недвижимость, а в варианте с арендой придется периодически тратиться на ремонт.
Но все равно вложение в зарубежную недвижимость может быть оправданным, говорит Роман Качинский из ателье на рынке зарубежной недвижимости ARX:
Скорее всего, покупать недвижимость за границей придется через местного посредника, которому придется заплатить определенный процент комиссии. К тому же законодательство некоторых стран предусматривает более высокие налоги для нерезидентов – это тоже нужно учесть.
Но оно того стоит – например, даже в период пандемии наличие недвижимости может стать основанием для въезда в официально «закрытую» страну, а если к недвижимости будет прилагаться и вид на жительство, это дает право выехать из России (которая до сих пор не открыла границы). А главное – собственность в другой стране всегда будет запасным вариантом на случай какой-то неудачи в России.
